政府因城市决议或发展需要，会收购储备地皮探花 小宝，由于引申了地皮的储备轨制，政府会将生地变为熟地后再通过“招拍挂”的形势进行地皮使用权的出让;这个流程政府施行一级成就义务，需要完成建筑物破除、地皮拆迁平整、赔偿等。
在实务中，时时政府资金有限，成就商思赢得成就地块，就需要由成就商“代”或“替”政府施行一级成就义务，酿成代理模式或一二级联动成就模式。
“代”施行模式图
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“替”施行模式图
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一、“代”政府施行义务
“代”施行义务模式政府是主体，成就商赓续政府发包拆迁建筑职业及代理赔偿披发业务。企业实质“代”政府施行拆迁、赔偿。成就商先行支付的拆迁款实质上为代垫款，拆迁赔偿等用度不属于赢得地皮的资本，组成政府地皮出让的资本，政府通过出让净地的体式来得到弥补。
国税函[2009]520号文献规矩：纳税东谈主受托进行建筑物破除、平整地皮并代寄予主义原地皮使用权东谈主支付拆迁赔偿费的流程中，其提供建筑物破除、平整地皮劳务赢得的收入应按照“建筑业”税目交纳交易税;其代寄予主义原地皮使用权东谈主支付拆迁补
偿费的行径属于“处作事—代理业”行径，应以提供代理劳务赢得的一起收入减去其代寄予方支付的拆迁赔偿费后的余额为交易策画交纳交易税。
账务处理如下：
1、代政府付拆迁赔偿款
借：其他应收款-代付拆迁赔偿款
贷：银行入款
2、收代政府付拆迁赔偿款
借：银行入款
贷：其他应收款-代付拆迁赔偿款
3、成就商收到赓续拆迁建筑职业款
借：银行入款
贷：其它业务收入
政府前期支付的拆迁赔偿款等含在政府地皮一级整理资本中，属于地皮整理的前期用度，在出让该整理后的地皮出让金收益中弥补，成就商以“招拍挂”形势赢得净地，契税按地皮出让金成交总价策画交纳，实质包含地皮一级整理款即前期用度。
二、“替”政府施行义务
企业实质“替”政府施行拆迁、赔偿义务。拆迁、赔偿的联系用度属于企业赢得地皮的资本，亦然实务中“毛地”出让，政府从出让地皮的收益中，返还部分给企业用于拆偿、赔偿等。(企业的实质量皮资本为：低地价+货币赔偿+什物赔偿)。
实务中，由于地皮出让金返还已明令恣虐的，是以政府返还时会以政府援手形态等形势进行返还，这里还需要分析政府和企业坚韧的地皮出让合同和补充合同的商定内容进行判定，根据不防备况进行不同的账务及税务处理。
(一)账务处理两种形势
1.账务处理-冲减资本
借：银行入款
借：成就资本-地皮征用及拆迁赔偿(根据返还款资金用途对应冲减)
2.账务处理-作交易外收入
借：银行入款
贷：交易外收入-政府补贴
(二)税务处理：
形势一、冲减资本税务处理：
1、升值税
国度税务总局公告2016年第18号文规矩：房地产成就企业中的一般纳税东谈主销售自行成就的房地产技俩，适用一般计税工夫计税，按照赢得的一起价款和价外用度，扣除当期销售房地产技俩对应的地皮价款后的余额策画销售额，支付的地皮价款，是指向政府、地皮处置部门或受政府寄予收取地皮价款的单元径直支付的地皮价款。
财税[2016]140号文规矩：拆迁赔偿用度也允许在策画销售额时扣除，扎眼：应提供拆迁合同、拆迁两边支付和赢得拆迁赔偿用度左证等大略讲明拆迁赔偿用度真确性的材料。
冲减地皮资本后，一般计税工夫计税下，要按照赢得的一起价款和价外用度，扣除当期销售房地产技俩对应的地皮价款冲减后的余额策画销售额。
2.地皮升值税
冲减成就资本会减少扣除技俩金额，加多项方针升值额，而地皮升值税策画适用超率累进税率，是以冲减成就资本就很有可能导致适用税率跳档升高，从而影响地皮升值税。
3.契税
《对于免征地皮出让金出让国有地皮使用权征收契税的批复》国税函[2005]436号、根据《中华东谈主民共和国契税暂行条例》独特笃定的关系规矩，对承受国有地皮使用权所应支付的地皮出让金，要计征契税。不得因减免地皮出让金，而减免契税。
形势二、作交易外收入税务处理：
1、升值税
根据《国度税务总局对于取消升值税扣税左证认证阐发期限等升值税征管问题的公告》(国度税务总局公告2019年第45号)规矩：纳税东谈主赢得的财政补贴收入，与其销售货色、劳务、职业、无形钞票、不动产的收入或者数目径直挂钩的，应按规矩策画交纳升值税。纳税东谈主赢得的其他情形的财政补贴收入，不属于升值税应税收入，不征收升值税。
这里需要判定政府补贴收入是否交纳升值税，就需要判定补贴收入是否与其销售货色、劳务、职业、无形钞票、不动产的收入或者数目径直挂钩。
2.所得税
依据财政部、国度税务总局《对于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的见告》(财税[2011]70号)规矩适应要求的可作不纳税收入：
企业从县级以上各级东谈主民政府财政部门独特他部门赢得的应计入收入总和的财政性资金，凡同期适应以下要求的，不错手脚不纳税收入，在策画应纳税所得额时从收入总和中减除：
(一)企业大略提供规矩资金专项用途的资金拨付文献;
(二)财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有成心的资金处置成见或具体处置要求;
(三)企业对该资金以及以该资金发生的开销单独进行核算。
上述不纳税收入用于开销所酿成的用度，不得在策画应纳税所得额时扣除;用于开销所酿成的钞票，其策画的折旧、摊销不得在策画应纳税所得额时扣除。
实务中不纳税收入很难适用，主要有以下原因：一般企业对于该项资金发生的开销莫得单独核算，或政府莫得出台专项处置成见，那么将会手脚应税收入，其资本用度可在税前扣除;但该处搭理较影响当期所得税，举例当期计入交易外收入，而资本用度较少，则会导致当期所得税用度高。
地皮出让金的返仍是冲减资本、仍是作交易外收入，对于所得税的影响可能是时间性互异、也可能是长期性互异。
淌若当期作收入，可能会有较高利润导致当期交纳企业所得税;淌若冲减资本则在完工结转时体现，淌若达成利润交纳企业所得税，酿成时间性互异;淌若发生损失前期利润不可弥补后期损失，且无后续新技俩产生新增利润或超五年弥补期，则酿成长期性互异。
综上，地皮出让金的返还到底奈哪里理?企业还需要根据联系贵府连合业求实质情况分析，进行不同账务处理以及税收处理，幸免涉税风险。
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